Huren in Amsterdam: Tips voor studenten
Veel studenten gaan voor het eerst op zichzelf wonen tijdens hun studie in Amsterdam. Maar wat zijn nu de punten waar je op moet letten als je een kamer gaat huren?
De basis van het huurrecht
Als je op jezelf gaat wonen kan een eerste onderscheid in huren gemaakt worden binnen het soort woonruimte dat je gaat huren. Er kan een verschil gemaakt worden tussen een onzelfstandige en een zelfstandige woning. Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang, eigen keuken en eigen toilet. Bij een onzelfstandige woning worden deze faciliteiten en de toegang gedeeld. Denk hierbij aan een studentenhuis waar meerdere studenten een kamer huren en een gemeenschappelijke ruimte delen.
Er zijn twee mogelijkheden om een onzelfstandige woning te huren: kamerverhuur en inwoning (of hospitahuur). Bij kamerverhuur huur je een kamer, terwijl de eigenaar en/of verhuurder zelf niet in de woning woont. Bij inwoning huur je een gedeelte van de eigenaar of verhuurder, terwijl deze zelf ook in de woning woont.
Daarnaast kan een onderscheid worden gemaakt tussen een overeenkomst voor bepaalde tijd en een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Een overeenkomst voor onbepaalde tijd biedt meer huurbescherming, zoals wettelijke opzeggronden. In de laatste paragraaf wordt hierbij stilgestaan.
Woningdelen in Amsterdam
In veel studentenhuizen huren meerdere studenten ofwel huurders een kamer met een gedeelde woonkamer. Wanneer er meer dan drie (volwassen) studenten in een woning een kamer huren, is sprake van woningdelen. Voor woningdelen in Amsterdam is een omzettingsvergunning nodig, tenzij er sprake is van inwoning. Deze vergunning geeft de eigenaar en/of verhuurder als het ware de bevoegdheid om een zelfstandige woonruimte om te zetten in meerdere onzelfstandige woonruimtes.
Onder meer in art. 3.3.13 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 zijn de voorwaarden voor een omzettingsvergunning vastgelegd. Voorbeelden zijn dat er een gemeenschappelijke ruimte van minimaal 11 bij 3 meter aanwezig is en dat tevens aan de geluidseisen voldaan is.
Het is voor jou als huurder belangrijk dat de verhuurder deze omzettingsvergunning heeft. Als er sprake van woningdelen is, maar de verhuurder heeft geen omzettingsvergunning, kan de gemeente namelijk zowel de huurder als de verhuurder een boete geven. Gezien de woningcrisis in Amsterdam zal er de aankomende jaren naar alle waarschijnlijkheid strenger gecontroleerd worden of de verhuurder zo’n vergunning in zijn bezit heeft.
Bemiddelaar bij het zoeken van een woning
Het kan zijn dat je een bemiddelaar of een makelaar inschakelt bij het zoeken naar een huurwoning. Vaak worden hier bemiddelingskosten of administratiekosten in rekening gebracht. De Hoge Raad heeft in 2015 bepaald dat dit niet mag. Een bemiddelaar mag namelijk niet twee heren dienen, de huurder én de verhuurder, en voor beiden kosten in rekening brengen.
Wanneer er administratiekosten of bemiddelingskosten betaald moeten worden, kun je dit weigeren. Als je deze kosten de afgelopen vijf jaar hebt betaald, is het mogelijk om deze terug te vorderen.
Sociale huur of vrije sector?
De (kale) huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst bepaalt of de woning een sociale-huurwoning of een woning in de vrije sector is. Een sociale-huurwoning is bedoeld voor personen met een lager inkomen, die eventueel recht hebben op een huurtoeslag. De sociale-huurwoning heeft dan ook een maximum huurprijs. Huurprijzen die boven dit bedrag uitkomen bij aanvang van de huurovereenkomst zorgen er voor dat de woning in de vrije sector valt. Deze grens tussen de sociale-huurwoning en de woning in de vrije sector wordt de liberalisatiegrens genoemd. Elk jaar wordt de liberalisatiegrens opnieuw vastgesteld door de overheid. De grens ligt anno 2020 op €737,14.
Of je een sociale-huurwoning huurt of een woning in de vrije sector, maakt veel uit voor de rechten die je hebt. Zo heb je bij sociale huur een maximale jaarlijkse verhoging van de huurprijs en (eventueel) recht op huurtoeslag. In de vrije sector geldt dit niet – let er dus op dat de verhuurder de huurprijs jaarlijks kan verhogen. De verhuurder moet wel twee maanden vóór de verhoging laten weten dat jij de huurprijs gaat verhogen.
Als er onenigheden zijn over de huurprijs of de verhoging hiervan kun je naar de Huurcommissie stappen. De Huurcommissie kan nagaan of de prijs van een woning te hoog is en in bepaalde gevallen de huurprijs verminderen.
Onderhuur
In beginsel wordt een huurcontract tussen een verhuurder (A) en een huurder (B) gesloten. B is hierdoor hoofdhuurder. Het gebeurt echter vaak dat kamers worden onderverhuurd. Onderhuur houdt in dat de (hoofd)huurder (B) zijn of haar eigen kamer of een gedeelte van de huurwoning doorverhuurt aan een ander (C). In dat geval wordt persoon B de verhuurder van C.
Onderhuur kan legaal of illegaal zijn, waarbij tevens verschil gemaakt wordt tussen sociale huur en de vrije sector. Kamerverhuur in de sociale sector is illegaal. Inwoning in de sociale sector kan legaal zijn. Daarvoor is wel vereist dat je toestemming van de verhuurder hebt en dat je zelf als hoofdhuurder in de huurwoning blijft wonen.
In de vrije sector gelden andere regels. In principe gaat het om de toestemming van de verhuurder en de bepalingen in de huurovereenkomst. Ga dus goed na of onderhuur is uitgesloten in je huurovereenkomst en overleg met de verhuurder, wanneer je jouw kamer wil onderverhuren.
Bij onderhuur van zelfstandige woonruimte geniet je huurbescherming. Stel dat je als onderhuurder (C) een woning onderhuurt van de hoofdhuurder (B). Wanneer de overeenkomst tussen de hoofdhuurder (B) en de oorspronkelijke verhuurder (A) eindigt, zal je als onderhuurder van rechtswege de nieuwe hoofdhuurder worden, zelfs indien er sprake is van illegale onderhuur. Op deze manier ontstaat een overeenkomst tussen A en C.
Einde van de huur: huurbescherming
In de meeste gevallen zul je een contract hebben van minder dan twee jaar in het geval van een zelfstandige woonruimte of minder dan vijf jaar in het geval van een onzelfstandige woonruimte (bij langere termijnen gelden andere regels). Voor het gemak worden dan ook de regels die betrekking hebben op deze termijnen besproken.
Het liefst verlaat je jouw huurhuis natuurlijk op eigen initiatief. Als huurder kun je gelukkig de huur op elk moment tussentijds opzeggen. Het kan echter zijn dat de verhuurder de huur op een gegeven moment wil opzeggen. Wat handig is om te weten, is dat de verhuurder een huurcontract voor bepaalde tijd niet tussentijds kan opzeggen en een huurcontract voor onbepaalde tijd alleen op grond van enkele wettelijke gronden mag opzeggen. Dit zijn:
- Wanprestatie van de huurder (bijvoorbeeld wanneer je een betalingsachterstand hebt);
- De verhuurder heeft de woning nodig voor dringend eigen gebruik;
- De verhuurder biedt een nieuwe (redelijke) overeenkomst aan en deze wordt niet geaccepteerd;
- Op grond van een geldend bestemmingsplan wil de verhuurder een ander gebouw neerzetten.
Wat nu als je een tijdelijk contract hebt en deze afloopt? In dat geval heeft de verhuurder een aanzegplicht. De verhuurder moet minimaal een maand en maximaal drie maanden voor het einde van de overeenkomst bevestigen dat de overeenkomst eindigt. Doet hij dit niet, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.
Wanneer het einde van de huurovereenkomst nadert en je in de woning zou willen blijven wonen, maar de verhuurder niets van zich laat weten, kan het dus lonen om er zelf niet over te beginnen. De huurovereenkomst wordt dan automatisch verlengd voor onbepaalde tijd.
Tot slot heeft de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden. Deze termijn wordt verlengd met een maand voor elk jaar dat je de woning hebt gehuurd met een maximum van zes maanden. Mocht je je huurwoning moeten verlaten, dan heb je in ieder geval nog enkele maanden om iets anders te vinden.
Hopelijk biedt dit korte artikel een basis voor (nieuwe) huurders. Meer informatie is te vinden op de sites van bijvoorbeeld de Rijksoverheid (https://www.rijksoverheid.nl) of van de gemeente waar je wilt gaan huren. Bovendien kan het handig zijn om een rechtswinkel bij jou in de buurt te raadplegen voor kosteloos juridisch advies over dit onderwerp.